Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão de grande importância para o mercado imobiliário e para os direitos dos locadores.
O STJ determinou que, na hipótese de mais de um credor disputar o dinheiro recebido pela venda de um imóvel penhorado, terá preferência no recebimento aquele que recebeu o imóvel como caução para garantia locatícia, desde que essa caução tenha sido averbada na matrícula imobiliária, conforme previsto em lei. Segundo entendimento do STJ, a garantia registrada na matrícula do imóvel possui os mesmos efeitos que uma hipoteca, equiparando-se a um direito real de garantia.
O caso em questão consistia em uma ação de execução na qual a parte autora buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. Uma imobiliária, que também era credora, participou no processo como terceira interessada, afirmando que o imóvel penhorado tinha sido dado em caução locatícia e que fora devidamente averbada na matrícula do imóvel.
Inicialmente, o tribunal de primeira instância decidiu favoravelmente à imobiliária, reconhecendo a preferência no recebimento dos créditos. No entanto, a decisão foi modificada em segunda instância, sob o argumento de que a caução locatícia não estava prevista no artigo 1.225 do Código Civil como um direito real de garantia.
Recorrendo ao STJ, a imobiliária sustentou que a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, deve ser considerada como uma garantia real, similar à hipoteca. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, concordou com essa argumentação, ressaltando que a caução locatícia, mesmo não sendo expressamente mencionada no Código Civil, tem efeito de garantia real quando averbada, conferindo ao credor caucionário o direito de preferência.
Essa decisão do STJ traz uma nova perspectiva sobre a caução locatícia, fortalecendo a posição dos locadores e imobiliárias que utilizam essa forma de garantia. Ao reconhecer a caução locatícia como um direito real de garantia, o STJ assegura que os credores caucionários tenham preferência no recebimento dos créditos em situações de expropriação do imóvel, similar ao que ocorre com a hipoteca.
Resumindo, a decisão do STJ representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos locadores, trazendo mais segurança jurídica e incentivando a utilização da caução locatícia como uma garantia eficaz nos contratos de locação.
Eduardo Kümmel
Advogado – Diretor da Kümmel & Kümmel Advogados Associados
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