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Arrematante não pode arcar com dívidas omitidas no edital

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Postado em 25/11/2013

Em leilão, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Seguindo esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão.

O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor. Nos termos do acórdão, “versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada”.

No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente.

Para a ministra, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. “Com efeito, ela compromete, inclusive, a eficiência da tutela executiva, pois acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial”, concluiu.

Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, conforme previsto no artigo 694 do Código de Processo Civil. Entretanto, esclareceu que é preferível (aplicando-se o artigo 244 do CPC à arrematação) que, ao invés de anular o leilão pela existência de ônus não mencionados no edital, preserve-se o ato e reserve-se parte do produto do leilão para quitação dos referidos débitos.

“Assim, o valor devido pelo antigo proprietário a título de cotas condominiais ficaria sub-rogado no preço pago pelo arrematante, não se admitindo, por outro lado, a substituição do polo processual na respectiva ação de cobrança das cotas”, concluiu.

Fonte: Conjur.