Sobre os aluguéis, sejam eles comerciais ou residenciais, em tempos de paralisação nas atividades ou, se preferirem o anglicismo, lockdown, muitos clientes tem nos indagado sobre a possibilidade de não pagamento deles.
Infelizmente, não cabe uma resposta objetiva. Cada situação deverá ser analisada caso a caso, pois pode ser que no seu contrato, especialmente o comercial, exista alguma cláusula prevendo contingências para casos semelhantes.
Em não havendo, devemos então buscar na legislação alternativas viáveis para a continuidade do contrato.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite o ajuizamento de ação revisional de aluguel, ação esta que permite ao Juiz fixar um aluguel provisório. Contudo, este aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do valor vigente, situação que pode não ser suficiente para muitos inquilinos.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (…) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente (…).
A orientação neste caso seria buscar, sempre por escrito para ter provas caso necessite futuramente buscar o Judiciário, uma renegociação amigável, sabendo que esta pode ser benéfica para ambas as partes: o proprietário continuará recebendo sem precisar ajuizar uma ação ou no mínimo manterá o inquilino, sabendo que pode demorar para encontrar outro. Pelo lado do inquilino, a renegociação permite termos mais amigáveis e capazes de satisfazer a necessidade neste momento nebuloso.
Apenas a título exemplificativo, no Rio de Janeiro fechou-se acordo entre a Alshop, representante dos lojistas, e a Abrasce, representante dos proprietários de Shopping Centeres, no sentido de pagarem o aluguel de março proporcional aos dias em funcionamento e apenas após o retorno, com isenção nos demais meses de paralisação1 https://oglobo.globo.com/economia/lojistas-nao-pagarao-aluguel-enquanto-shoppings-estiverem-fechados24323677.
Para o caso de inquilinos residenciais, é esperada uma resistência maior na renegociação, pois o imóvel continuará sendo usado para a mesma finalidade contratada.
Mesmo assim, como estamos em uma situação excepcional e mesmo o Judiciário não terá precedentes para se basear, o recomendado é buscar a renegociação, insiste-se, de preferência pela forma escrita, seja papel ou e-mail ou mensagens via WhatsApp e semelhantes, como forma de se precaver no futuro.
Em caso de negativa, a solução seria buscar a revisão do contrato utilizando a Teoria da Imprevisão.
Esta teoria, grosso modo, permite a revisão dos contratos de prestação continuada quando, em razão de evento imprevisível e incerto, esta prestação se torna onerosa em demasia para a parte. Necessário, neste caso, comprovar o impedimento real ao cumprimento da obrigação, não bastando alegações genéricas.
Como se percebe, é possível moldar a situação na previsão legal, pois temos o evento imprevisível e incerto (pandemia do Coronavírus e paralisação das atividades), bem como a prestação excessivamente onerosa ao inquilino, pois, sem poder exercer sua atividade, não encontra a renda necessária ao pagamento.
Concluindo, tanto para locador como para locatário, o ideal é buscar seu advogado de confiança para se orientar, pois pode haver alguma solução no próprio contrato. Caso não se encontre esta solução, parte-se para a negociação com o proprietário ou o inquilino, sempre buscando uma solução mais célere e que satisfaça a todos.
Hugo Afonso Lago
OAB/RS 56.597
